Una compravendita che ha ad oggetto un immobile in usufrutto, necessita di alcuni aspetti da tenere in considerazione. Normalmente, è una situazione che si verifica quando le persone anziane decidono di alienare la proprietà agli eredi, ma attraverso l’usufrutto continuano a godere del bene fino alla loro morte.
Cos’è l’usufrutto?
L’usufrutto è un diritto reale di godimento che permette ad un soggetto di godere del bene altrui. Il proprietario dell’immobile viene chiamato “nudo proprietario”, invece il soggetto che vanta il diritto sul bene è l’usufruttuario.
La durata dell’usufrutto
Una caratteristica fondamentale dell’usufrutto è la durata. La legge, fissa un limite di tempo: se l’usufrutto viene costituito in favore di una persona fisica, la durata non può eccedere la vita dell’usufruttuario; invece se viene costituito in favore di una persona giuridica, il termine deve essere non più di 30 anni. L’usufrutto si estingue per:
- morte dell’usufruttuario o per scadenza del termine;
- per consolidamento, cioè nuda proprietà e usufrutto si riuniscono in capo ad un medesimo soggetto;
- per prescrizione, quale conseguenza del non uso durato per oltre 20 anni;
- per totale perimento della cosa su cui è costituito;
- per decadenza dovuta ad abusi dell’usufruttuario;
Quali sono i diritti e i doveri dell’usufruttuario?
All’usufruttuario spettano i seguenti diritti:
- utilizzare la cosa e farne propri i frutti, come ad esempio nel caso del canone di locazione; da ciò si intende che l’usufruttuario può cedere in locazione a terzi la cosa, esigendone il canone;
- può cedere il suo diritto a terzi, tramite contratto, trasferendo il diritto di usufrutto;
- spetta il possesso sulla proprietà, in modo da esercitare il proprio diritto;
- non gli è concesso modificare la destinazione economica del bene, invece gli è permesso effettuare delle migliorie sull’immobile (es: sostituzione delle porte interne)
Quanto ai doveri:
- deve garantire la conservazione e l’integrità del bene senza alterare la sua destinazione economica;
- sostenere le spese di manutenzione ordinaria;
Cosa non può fare?
- vendere l’immobile;
- trasferire in eredità l’usufrutto;
- modificare la destinazione economica del bene;
Quali oneri spettano all’usufruttuario e al nudo proprietario?
Nell’esercizio del suo diritto, all’usufruttuario spetta il pagamento di alcune spese quali: imposte, eventuali canoni e altri oneri annuali dovuti che gravano sulla cosa (es: spese di manutenzione ordinaria quali tinteggiature di pareti o la sostituzione di porte o finestre). Le spese di manutenzione straordinaria, sono a carico del nudo proprietario, con eventuale richiesta di richiedere all’usufruttuario gli interessi legali sulle somme corrisposte. Per interventi straordinari si intendono quelli che riguardano la sostituzione o il il ripristino di parti fondamentali della struttura della cosa (es: stabilità dei muri maestri e delle volte, sostituzioni delle travi, rinnovamento dei tetti, dei solai, delle scale, argini, acquedotti ecc.).
Le regole in condominio
Qualora fossero previste delle assemblee condominiali, l’usufruttuario ha il diritto di partecipare all’assemblea ed esprimere il proprio voto per le operazioni che riguardano l’ordinaria amministrazione. Invece al nudo proprietario spettano tutte le decisioni riguardanti le innovazioni, le ricostruzioni e la manutenzione straordinaria dell’edificio e delle parti comuni. Al contrario di quanto accade ai conduttori degli immobili concessi in locazione, dove l’obbligo della convocazione in assemblea ricade solo sul proprietario, il nudo proprietario e l’usufruttario devono essere obbligatoriamente convocati dall’amministratore di condominio.
Vendere un immobile con usufrutto, cosa occorre sapere
Il proprietario dell’immobile (nudo proprietario) è l’unica persona che può alienare l’immobile. Come già accennato poc’anzi, l’usufruttuario non può vendere l’immobile, ma può cedere il suo diritto, che resterà valido per tutta la vita dell’usufruttuario. L’immobile gravato da usufrutto può essere venduto, ma l’acquirente deve rispettare i termini previsti. Chi compra la casa, quindi, non potrà utilizzarla a causa della presenza dell’usufruttuario a meno e potrà goderne solo se stabilito dall’usufruttuario. La difficoltà di vendere una casa con usufrutto è stabilire il prezzo adeguato. A questo proposito, il Ministero dell’Economia ha predisposto della tabelle ufficiali per stabilire il prezzo giusto della nuda proprietà e il calcolo delle imposte. Queste tabelle vengono aggiornate periodicamente e considerano come parametri l’età del proprietario.
Perché acquistare una casa in usufrutto
La ragione principale per cui un soggetto acquista un immobile gravato da usufrutto è l’investimento. Una casa con usufrutto ha un valore inferiore, ma alla conclusione del contratto, il nuovo proprietario potrà vendere l’immobile secondo le quotazioni di mercato di riferimento.
Fonte dei dati: il Sole 24ore