In questo articolo tratteremo l’Acquisto di un Immobile oggetto di Donazione. La donazione è un atto attraverso il quale, per espressa volontà del soggetto (donante), viene trasferita ad un altro soggetto (donatario), la proprietà di un bene, arricchendo il patrimonio di quest’ultimo. Solitamente tale operazione viene eseguita per trasferire i propri beni ai figli o ad altri familiari quando si è ancora in vita. Le agevolazioni fiscali previste per il trasferimento di un immobile secondo la donazione, spingono le persone ad utilizzare tale strumento proprio per favorire i parenti più prossimi. Nel corso degli anni, questa situazione è divenuta sempre più attuale e di conseguenza si è costituito un insieme di beni che possiedono la provenienza donativa.
Ma quali sono le difficoltà che si possono riscontrare nell’acquisto di un immobile proveniente da donazione?
Il rischio al quale si può incorrere è la presenza di eventuali legittimari. A questi soggetti è previsto una situazione di particolare privilegio, in quanto possiedono dei diritti successori sul patrimonio del de cuius. I soggetti tutelati sono il coniuge e i figli del defunto, e in mancanza, i genitori. La tutela di quest’ultimi è così preminente che il valore della quota di legittima è calcolata non solo considerando il patrimonio del de cuius, ma anche i beni che egli ha donato quando era ancora in vita. Sostanzialmente, occorre sommare ciò che risulta dal patrimonio del defunto al momento della sua morte con quanto è stato donato in vita, defalcando da tale somma gli eventuali debiti del defunto. Una volta ottenuto il valore esatto, si procede al calcolo delle quote spettanti agli eredi legittimi. Se al momento della morte, nel patrimonio non risultano beni, comunque per il calcolo della quota di legittima, verrà considerato il valore dei beni che il defunto ha donato quando era ancora in vita. Può avvenire inoltre, che la donazione avvenga in modo indiretto (è il tipico esempio dei genitori che acquistano un immobile con la propria liquidità intestandolo direttamente al figlio). In tal caso, la probabile azione di riduzione esercitata dagli eredi legittimi può rivalersi solamente nei confronti del beneficiario originario.
Entro quanto tempo gli eredi legittimi possono esercitare l’azione di riduzione?
L’azione di riduzione è una forma di tutela che possono esercitare gli eredi legittimi per ottenere giudizialmente la quota spettante. Essa può essere eseguita quando quest’ultimi si trovano in una situazione in cui vengono privati completamente della quota legittima oppure perché ricevono i beni in misura minore rispetto a quanto effettivamente gli spetterebbe. Essi hanno a disposizione 10 anni di tempo dalla morte del donante di impugnare la donazione ed esercitare quindi l’azione di riduzione, con la conseguenza che possono ottenere la restituzione dei beni non solo da chi ha ricevuto l’immobile in donazione ma anche da un eventuale terzo acquirente che successivamente ha acquistato il bene.
L’azione di restituzione
Qualora gli eredi legittimi dovessero risultare vittoriosi all’esercizio dell’azione di riduzione nei confronti del donatario, non sempre possono ottenere immediatamente il recupero dei beni contestati. Dopo tale processo, infatti, si procede solo con una determinata azione di restituzione. Quest’ultima si differenzia dall’azione di riduzione (che consiste in un’azione di impugnazione rivolta al donatario) perché si riferisce ad un’azione di condanna che l’erede legittimo può eseguire nei riguardi del terzo acquirente solo dopo aver ottenuto la sentenza di riduzione. La tutela dell’erede legittimo trova spiegazione però, nel fatto che se la trascrizione della domanda di riduzione è avvenuta prima dei 10 anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda è efficace anche verso i terzi che abbiano acquistato il bene oggetto della donazione.
In questo caso, la posizione dell’acquirente quando è effettivamente sicura da tutto questo?
Può essere certa in questi casi:
- quando il donante è già deceduto, poiché solo così è possibile ottenere una probabile rinuncia dell’azione di riduzione da parte degli eredi legittimi;
- quando è trascorso il termine ventennale dalla trascrizione della donazione.
Anche se non sono decorsi 20 anni, l’acquirente non corre alcun rischio nel caso in cui sono decorsi più di 10 anni dalla morte del donante senza che sia avvenuta l’azione di riduzione, poiché tale termine comporta la sua estinzione per prescrizione. Poiché si tratta di beni immobili, qualora tale azione sia stata proposta nei tempi previsti, il terzo acquirente è tutelato se la domanda di riduzione non è stata trascritta entro 10 anni dall’apertura della successione, sempre che l’acquisto sia a titolo oneroso e che la trascrizione dell’acquisto stesso sia antecedente all’eventuale tardiva trascrizione della domanda di riduzione.
Quali sono le possibili soluzioni per l’acquisto di immobili aventi la provenienza donativa?
La soluzione più recente prevista per questa tipologia di compravendita è la stipula di una polizza assicurativa idonea a rendere l’acquisto più sicuro. Una prestazione di questo genere garantisce l’adempimento dell’obbligazione risarcitoria che potrebbe presentarsi se gli eredi legittimi dovessero esercitare l’azione di restituzione. Per questo motivo, oggi, la stipula di una polizza assicurativa risulta essere il rimedio più efficace per tutelarsi dall’acquisto di un immobile donato.
Fonte dei dati: il Sole 24 ore