La Legge 431/1998 prevede che la locazione ad uso abitativo può essere stipulata con contratto a canone libero oppure con contratto a canone concordato.
Con il contratto di locazione a canone libero le parti sono libere di concordare un canone senza essere soggetti ad uno schema predefinito. La durata della locazione viene convenuta in anni 4, con rinnovo automatico di egual periodo, a meno che non viene data disdetta per i casi previsti dalla legge. Alla scadenza del primo quadriennio, il locatore può decidere di non rinnovare il contratto, solo per i motivi previsti dalla legge:
- il locatore intende destinare l’immobile ad uso personale o ai propri famigliari con grado di parentela entro il secondo grado;
- il conduttore possiede un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile locato;
- l’immobile locato è situato in un edificio gravemente lesionato che deve essere ricostruito o per il quale deve essere salvaguardata la stabilità;
- l’immobile locato si trova in uno stabile che deve essere ristrutturato o demolito;
- il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza aver dato un giustificato motivo;
- il locatore ha intenzione di vendere l’immobile locato e non deve possedere altre proprietà ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito ad abitazione principale. In questo caso al conduttore spetta il diritto di prelazione che può essere esercitato entro 60 giorni da quando il locatore ha comunicato tutte le condizioni esatte per la vendita.
Nella disdetta, il locatore deve specificare il motivo per il quale non intende rinnovare più il contratto.
Invece, alla scadenza del secondo quadriennio, non è necessario indicare la motivazione, basta solamente formulare regolare disdetta secondo le condizioni previste contrattualmente. Quindi, dopo 8 anni, entrambe le parti possono decidere se rinnovare il contratto a nuove condizioni, altrimenti si intende scaduto alla data di cessazione della locazione.
Quanto al conduttore, egli può recedere in qualsiasi momento, per gravi motivi che gli ostacolano la prosecuzione della locazione, dando un preavviso di 6 mesi. E’ sufficiente da parte del conduttore indicare il grave motivo per il quale non intende procedere con la locazione. Il preavviso deve avvenire in forma scritta e cioè tramite raccomandata. Le parti, in sede di sottoscrizione del contratto, possono concordare non obbligatoriamente il recesso del conduttore per gravi motivi, ma se previsto, quest’ultimo deve fornire la prova dell’evento che giustifica il suo recesso anticipato. I gravi motivi possono consistere in circostanze o avvenimenti gravosi che impediscano al conduttore la prosecuzione della locazione e deve trattarsi di circostanze oggettive cioè al di fuori della sfera della volontà del conduttore, imprevedibili e sopraggiunte nel rapporto locatizio.
In alternativa al contratto libero, la legge disciplina il contratto a canone concordato. La differenza con quello enunciato poc’anzi è che la stipula del contratto è soggetto a determinati accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, depositati presso ogni Comune dell’area territorialmente competente. Il canone viene stabilito in funzione di questi accordi territoriali. La durata del contratto viene convenuta per una durata di 3+2 cioè alla scadenza dei primi 3 anni, si verifica il rinnovo automatico del contratto di altri 2 anni alle medesime condizioni, a meno che il locatore non invii regolare disdetta per i motivi disciplinati dalla legge.
Alla seconda scadenza, le parti possono decidere di rinnovare il contratto a nuove condizioni oppure rinunciare al rinnovo.
Solitamente la domanda che ci si pone è: qual è la scelta più conveniente?
Di norma, il locatore è incentivato a stipulare un contratto a canone concordato per le agevolazioni fiscali previste: dalla cedolare secca (pari al 10%) alla riduzione dell’IMU. Allo stesso tempo, però, è condizionato dal fatto che non potrà scegliere liberamente il canone di locazione da applicare, ma dovrà stabilirlo secondo i criteri stabiliti dagli accordi territoriali del proprio Comune. Il calcolo dovrà considerare il totale della superficie netta dell’immobile ed altri elementi (come ad esempio la zona, la presenza dell’ascensore ecc.) e ciò dovrà essere confermato da una delle associazioni rappresentative di categoria. Secondo, il nuovo decreto Semplificazioni n.73/2022, l’attestazione per il contratto a canone concordato potrà essere valida per tutti i contratti stipulati in seguito al suo rilascio, purché rispettino lo stesso contenuto di quello originario, cioè l’immobile deve possedere sempre le stesse caratteristiche. Fino a quando le caratteristiche e i relativi accordi non subiscono delle rettifiche, l’attestazione rilasciata sarà valida per usufruire delle agevolazioni fiscali. Il contratto a canone concordato è vantaggioso anche per il conduttore perché può accedere alla detrazione fiscale secondo gli importi stabiliti per legge.
Sicuramente, il contratto a canone concordato è più conveniente rispetto a quello stipulato a canone libero, ma comunque prevede delle condizioni che occorre valutare attentamente. E’ necessario analizzare caso per caso e decidere qual è l’opzione più giusta in base ad una serie di aspetti da tenere in considerazione.
Per questo motivo, nella locazione di un immobile, è importante affidarsi ad un’agenzia immobiliare competente che sappia guidare il cliente nella decisione più giusta, valutando ogni singolo aspetto essenziale per poter stipulare il contratto in totale tranquillità e senza problemi.
Fonte dei dati: il Sole 24ore