In questo articolo tratteremo della Cedolare Secca, cosa è e come funziona. L’art. 3 del Dlgs del 14 marzo 2011, n.23, ha introdotto un nuovo regime di tassazione rispetto al regime ordinario previsto per le locazioni abitative. Secondo questo decreto, il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento (es: usufruttuario) di unità abitative locate, può optare per tale regime. La cedolare secca è un’imposta opzionale, in quanto non è obbligatoria applicarla, ma il proprietario può decidere se attuarla o meno valutando una serie di aspetti reddituali. Il locatore dovrà comunicare all’inquilino, prima dell’inizio del rapporto e mediante lettera raccomandata, la sua intenzione di voler aderire a tale opzione e la rinuncia all’aggiornamento annuale del canone di locazione. Inoltre, si può affermare che la cedolare secca può essere definita come un’imposta sostitutiva delle imposte sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro, e sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.
La cedolare secca, si applica sul canone di locazione annuo concordato fra le parti, secondo un’aliquota pari al 21%, ad eccezione di alcuni Comuni, che a certe condizioni, possono prevedere dal 29 marzo 2014, un’aliquota ridotta del 10%. Si tratta di contratti stipulati a canone concordato, cioè contratti che vengono redatti secondo delle condizioni contrattuali stabilite in base agli accordi territoriali locali (per ulteriori approfondimenti su questa tipologia di contratti potete leggere l’articolo di riferimento pubblicato sul nostro sito).
Possono optare per tale regime: le persone fisiche che sono titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento su unità immobiliari locate ad uso abitativo. Non rientrano in tale regime, le locazioni immobiliari effettuate nell’esercizio di impresa, arte o professione o da società o enti non commerciali.
Precisamente la cedolare secca può essere applicata per le seguenti categorie di immobili:
- immobili compresi fra le categorie catastali da A/1 a A/11 esclusa la categoria A/10 (uffici o studi privati);
- le relative pertinenze (es: box) ma solo se locate insieme all’abitazione;
Per gli immobili in comproprietà quindi aventi più proprietari, la cedolare secca può essere esercitata anche da solo un solo locatore, comportando la rinuncia all’aggiornamento del canone anche per gli altri comproprietari. La cedolare secca, inoltre, può anche essere applicata per le unità immobiliari ad uso abitativo locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o di enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari.
La scelta della cedolare secca, una volta applicata è valida per tutto il periodo locatizio. Per i contratti di locazione stipulati inizialmente secondo il regime ordinario, possono essere convertiti in cedolare secca, successivamente, in sede di pagamento dell’imposta di registro annuale o al momento della proroga del contratto. La comunicazione all’agenzia delle entrate dovrà essere effettuata attraverso il modello RLI, e il locatore dovrà provvedere all’invio della raccomandata A/R al conduttore per comunicargli preventivamente l’adesione a tale regime rinunciando all’aggiornamento del canone annuale. Il locatore, in seguito, può anche decidere di optare per la revoca della cedolare secca, e ciò deve essere effettuato entro il termine previsto per il pagamento dell’annualità di riferimento comportando il versamento dell’imposta prevista.
Nel caso di decesso del locatore, l’agenzia delle entrate ha precisato che in caso di trasferimento della proprietà per causa di morte, l’opzione della cedolare secca cessa di avere la sua efficacia solo per l’imposta sul reddito, quindi continua a far valere il suo effetto fino al termine dell’annualità. Se gli eredi intendono proseguire con tale opzione, dovranno comunicarlo all’agenzia delle entrate.
Fonte dei dati: il Sole 24 ore