Vendere un immobile non è semplice: si tratta di un’operazione molto complessa, fatta di molti passaggi che sono tutti importanti per concludere la compravendita in modo corretto, sicuro e veloce.
Da dove iniziare?
Per la vendita del proprio immobile è sconsigliato procedere in autonomia in quanto le difficoltà che si possono incontrare sono molteplici. Per questo motivo è necessario affidarsi ad un’agenzia immobiliare competente che possa seguirti in toto nella compravendita del tuo immobile.
Qui di seguito i passi da seguire per concludere una compravendita con successo:
1. Predisporre i relativi documenti
Inizialmente, per poter vendere un immobile, è fondamentale che il proprietario fornisca la rispettiva documentazione:
- l’atto di compravendita;
- la denuncia di successione nel caso in cui l’immobile fosse pervenuto per successione;
- la planimetria;
- la visura catastale;
- il certificato di abitabilità o agibilità;
- se previsti la copia di eventuali pratiche o condoni edilizi;
- la liberatoria delle spese condominiali per verificare che non ci siano morosità;
- il riparto millesimale con i relativi costi di gestione delle singole unità immobiliari se disponibili;
- l’attestato di prestazione energetica dell’immobile
Nel caso in cui l’immobile fosse locato è necessario essere in possesso del contratto di locazione, in cui sono indicati gli estremi della registrazione, le proroghe, i rinnovi, eventuale diritto di prelazione del conduttore e la scadenza contrattuale. Se invece l’immobile fosse gravato da mutuo ipotecario, il venditore dovrà fornire la copia del piano di ammortamento allegato all’atto di mutuo, al fine di determinare il capitale residuo per l’estinzione dello stesso.
2. L’importanza dell’attestato di prestazione energetica (APE)
Ogni immobile deve essere dotato dell’attestato di prestazione energetica, documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio o di un appartamento. Esso si ottiene effettuando un’analisi energetica dell’immobile in questione, valutando le caratteristiche delle murature e degli infissi, i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento e il raffreddamento degli ambienti, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. Il documento viene redatto da un apposito tecnico abilitato chiamato “certificatore energetico” che ha competenze specifiche in materia. L’APE è valida per 10 anni da quando viene emessa ed è fondamentale da parte del proprietario conservare il libretto della caldaia per poter permettere al tecnico di effettuarla. E’ un onere che grave solo sul venditore e deve essere un documento obbligatorio per poter vendere l’immobile, in quanto se non viene predisposto, il soggetto è punito con una sanzione amministrativa dei seguenti importi:
- se l’immobile viene venduto senza essere dotato di attestato di prestazione energetica, il venditore incorre in una sanzione variabile tra i 3.000 ed i 18.000 euro;
- se l’immobile viene affittato senza essere dotato di attestato di prestazione energetica, il locatore incorre in una sanzione variabile tra i 1.000 e i 4.000 euro;
- se l’annuncio di un immobile da vendere o da affittare non contiene i parametri energetici, la sanzione è variabile tra i 500 ed i 3.000 euro.
La certificazione energetica è diventato un elemento essenziale dell’immobile, senza il quale gli è impedita la libera circolazione perchè privo dell’indicazione delle sue caratteristiche di capacità energetica. L’attestato va aggiornato in caso di riqualificazione o ristrutturazione che modificano la sua prestazione energetica come per esempio la sostituzione della caldaia, la posa di isolante e altri interventi simili.
3. La regolarità edilizia- catastale
Partiamo dalla regolarità catastale: che richiede la conformità delle planimetrie depositate in catasto di ogni immobile presente sul territorio nazionale. L’attestazione di conformità viene rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Invece per la regolarità edilizia, l’ordinamento esige che:
- per le costruzioni iniziate entro il 17 marzo 1985, risultino per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione edilizia;
- per le costruzioni iniziate prima del 1 settembre 1967, può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, attestante che l’opera sia iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967.
- per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985, risultino per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria;
- tale disposizione trova applicazione anche agli interventi edilizi realizzati mediante segnalazione certificata di inizio attività.
Quindi, chi vende è obbligato a dichiarare che la planimetria depositata in catasto rappresenti fedelmente lo stato di fatto dell’immobile, poichè in mancanza di tale dichiarazione, l’atto di compravendita non è valido. Ovviamente occorre anche certificare che lo stato di fatto dell’immobile sia corrispondente ai titoli abilitativi menzionati in precedenza, che risultano depositati presso lo sportello per l’edilizia presente in ogni Comune.
Il mercato immobiliare è in continua evoluzione, è complicato in mani inesperte stabilire il giusto valore dell’immobile; affidarsi all’operato di un’agente immobiliare è il modo migliore per avere una consapevolezza oggettiva sulle quotazioni attuali. La professionalità, la competenza e l’esperienza rappresentano le qualità che un’agente deve possedere per poter guidare il venditore nella compravendita del proprio immobile.
Fonte dei dati: il Sole 24 ore